相場暴落でレバレッジ系マンション大家さんの悲鳴

根強い人気を誇る不動産投資。現在は、バブル期にもてはやされた投機的な売買より、長期的な家賃収入が目的の「サラリーマン大家さん」が増えている。だが、知識や経験の不足から思わぬトラブルに巻き込まれるケースも少なくないようだ。

また、昨年来の米サブプライム問題や商品価格の高騰は不動産の世界にも波及。そこで現役の投資家や業者に市場の現状や悲喜こもごものエピソードを聞いた。

サブプライムはまず転売業者を直撃

編集部　それではまず、皆さんと不動産とのかかわりについてお聞かせください。

山川さん（以下、山）　私は営業マンの傍ら、10年前から副業として不動産投資を始めました。1棟もののアパートを中心に物件を増やし、現在の総資産は6億1000万円、年間家賃収入は6000万円です。最近は土地から購入して新築の賃貸マンションも運用しています。

東山さん（以下、東）　同じく会社員です。僕は2001年に東京都内に自宅用のマンションを買ったのですが、その物件を収益物件として貸し出したのが不動産投資を始めたきっかけです。現在はビル1棟、アパート2棟、ほかに区分所有数戸など、計2億円の物件を所有しています。

赤池さん（以下、赤）　私は都内で不動産賃貸業を営んでいます。今回は、市況全般に関するお話をさせてもらいます。

編集部　では、最近の環境についてお聞きします。特に昨年に起きたサブプライムショックの影響はいかがでしたか。

東　僕を含め、収益物件を持つ個人投資家へのダメージは少なかったと思います。ただし、キャピタルゲイン狙いのデベロッパーなどは別。ファンドに売却する目論見で土地を仕込んでも買い手がつかず、塩漬けになっていると聞きます。

山　私も深刻には受け取っていません。むしろ昨年のいま頃は金利上昇が既定路線と言われていて、借入金主体で投資している私にとってはキャッシュフローが削られる覚悟をしていましたから、それが先延ばしになってホッとしています。一方、デベロッパーは厳しいようです。私が住む東海地方でも、新興上場企業が一昨年、昨年に高値で買い集めた土地を売却しようと必死です。ファンドが買ってくれると思って建てたのに入居率が20％程度で、売るに売れない新築マンションもあるようですから。さらに悪いことに、家賃保証や滞納保証会社が破綻して夜逃げしたケースもあったようです。

赤　転売が目的なら、時すでに遅しでしょう。国内デベロッパーが土地をもてあまし気味なのは確実で、昨年12月頃から当社にもかなり持ち込みが目立ちます。マンション分譲のいわゆる「新々価格」も、都心や湾岸から郊外圏まで伝播しましたが、郊外にいくほど購入負担力に限りがあり、新々価格についていけなかったようです。昨年初めに破格の高値で土地を仕入れた業者が、数カ月後には損失覚悟の減額売却に転じていましたね。